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Art. 3º O contrato
de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único.
Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará
obrigado a observar o prazo excedente.
Art. 4º Durante
o prazo estipulado para a duração do contrato, não
poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo
a proporção prevista no art. 924 do Código Civil
e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado
da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência,
pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços
em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar,
por escrito, locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5º Seja
qual for o fundamento do término da locação, a ação
do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único.
O disposto neste artigo não se aplica se a locação
termina em decorrência de desapropriação, com a imissão
do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6º O locatário
poderá denunciar a locação por prazo indeterminado
mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima
de trinta dias.
Parágrafo único.
Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente
a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7º Nos casos
de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação
celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá
ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação,
salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário
ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada
em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único.
A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias
contados da extinção do fideicomisso ou da averbação
da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse
prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8º Se o
imóvel for alienado durante a locação, o adquirente
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em
caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula
do imóvel.
§ 1º Idêntico
direito terá o promissário comprador e o promissário
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão
na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula
do mesmo.
§ 2º A denúncia
deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro
da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância
na manutenção da locação.
Art. 9º A locação
também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração
legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV- para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente
executadas com a permanência do locatário no imóvel
ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10. Morrendo
o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo
o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários
e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus,
desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial,
o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12. Em casos
de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da sociedade concubinária,
a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge
ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único.
Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação
será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito
de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador
ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Art. 13. A cessão
da locação, a sublocação e o empréstimo
do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio
e escrito do locador.
§ 1º Não
se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde
que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência
de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo
de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Das Sublocações
Art. 14. Aplicam-se
às sublocações, no que couber, as disposições
relativas às locações.
Art. 15. Rescindida
ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se
as sublocações, assegurado o direito de indenização
do sublocatário contra o sublocador.
Art. l6. O sublocatário
responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever
ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis
que se vencerem durante a lide.
Do Aluguel
Art. 17. É
livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação
em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação
cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais
serão observados os critérios de reajustes previstos na
legislação específica.
Art. 18. É
lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para
o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não
havendo acordo, o locador ou o locatário, após três
anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado,
poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo
ao preço de mercado.
Art. 20. Salvo as
hipóteses do art. 42 e da locação para temporada,
o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21. O aluguel
da sublocação não poderá exceder o da locação;
nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis
não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único.
O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário . reduzir
aluguel até os limites nele estabelecidos.
Dos Deveres do
Locador e do Locatário
Art. 22. O locador
é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de
servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico
do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do
imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa
referencia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias
por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas da administração imobiliária,
se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as
despesas necessárias à aferição da idoneidade
do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo
disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativos
às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de
condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos
rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura
integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração
e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade
do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela
dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da
locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio,
de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso
comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário
é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação,
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em
sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao
vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver
sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo
tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado
em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do
seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer
dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como
as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados
no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por
si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel
sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança
de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação,
multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida
a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz
e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,
mediante combinação prévia de dia e hora, bem como
admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese
prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio
e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ lº Por
despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias
à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das
áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações
e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações
e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e
de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações
e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes
e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores,
porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior
ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente
utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas
nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior
ao início da locação.
§ 2º O locatário
fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo
anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária
e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação
das mesmas.
§ 3º No
edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas,
de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao
pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde
que comprovadas.
Art. 24. Nos imóveis
utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários
ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel
e encargos se a construção for considerada em condições
precárias pelo Poder Público.
§ lº O levantamento
dos depósitos somente será deferido com a comunicação,
pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
§ 2º Os
locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel
estarão desobrigados do aluguel durante a execução
das obras necessárias à regularização.
§ 3º Os
depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários
poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização
das obras ou serviços necessários à regularização
do imóvel.
Art. 25. Atribuída
ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos
e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá
cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único.
Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens
daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Art. 26. Necessitando
o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba
ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias,
o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional
ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir
o contrato.
Do Direito de Preferência
Art. 27. No caso de
venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de
direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições
com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio
mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio
de ciência inequívoca.
Parágrafo único.
A comunicação deverá conter todas as condições
do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento,
a existência de ônus reais, bem como o local e horário
em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito
de preferência do locatário caducará se não
manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação
integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo
aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior
desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade
pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o
imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência
ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários
os sublocatários, a preferência caberá a todos, em
comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único.
Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência
ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando
de alienação de mais de uma unidade imobiliária,
o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos
bens objeto da alienação.
Art. 32. O direito
de preferência não alcança os casos de perda da propriedade
ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização
de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33. O locatário
preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do
alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas
do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se
o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório
de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto
matrícula do imóvel.
Parágrafo único.
A averbação far-se-á à vista de qualquer das
vias do contrato de locação, desde que subscrito também
por duas testemunhas.
Art. 34. Havendo condomínio
no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade
sobre a do locatário.
Das Benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa
disposição contratual em contrário, as benfeitorias
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não
autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas,
serão indenizáveis e permitem o exercício do direito
de retenção.
Art. 36. As benfeitorias
voluptuárias não serão indenizáveis, podendo
ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde
que sua retirada não afete a estrutura e a substância do
imóvel.
Das Garantias Locatícias
Art. 37. No contrato
de locação, pode o locador exigir do locatário as
seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único.
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de
garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução
poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução
em bens móveis deverá ser registrada em Cartório
de Títulos e Documentos; a em bens imóveis deverá
ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução
em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três
meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança,
autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo
em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes
por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução
em títulos e ações deverá ser substituída,
no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação
das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo disposição
contratual em contrário, qualquer das garantias da locação
se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Art. 40. O locador
poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade
de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência
do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens
imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem
comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado,
sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
Art. 41. O seguro
de fiança locatícia abrangerá totalidade das obrigações
do locatário.
Art. 42. Não
estando a locação garantida por qualquer das modalidades,
o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel
e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Das Penalidades
Criminais e Civis
Art. 43. Constitui
contravenção penal, punível com prisão simples
de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses o valor
do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação,
quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação,
mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art.
42 e da locação para temporada.
Art. 44. Constitui
um crime de ação pública, punível com detenção
de três meses a um ano que poderá ser substituída
pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a
entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo
para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo
de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador
ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art.
9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art.
53, a demolição ou a reparação do imóvel,
dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no §
2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses
previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo
próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo
de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou
do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Das Nulidades
Art. 45. São
nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação
que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam
a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito
à renovação, na hipótese do art. 51, ou que
imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Da Locação
Residencial
Art. 46. Nas locações
ajustadas por escrito e por prazo igual o superior a trinta meses, a resolução
do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente
de notificação ou aviso.
§ 1º Findo
o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locado presumir-se-á
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as
demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo
a prorrogação, o locador poderá denunciar contrato
a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada
verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo
o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente,
por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho,
se ocupação do imóvel pelo locatário estiver
relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro,
ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha,
assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial
próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação
licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo
Poder Público, que aumentem a área construída em,
no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado
a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta
por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar
cinco anos.
§ Iº Na
hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente
demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver
ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situada na
mesma localidade ou, residindo ou utilizando o imóvel alheio, já
tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir
em imóvel próprio.
§ 2º Nas
hipóteses dos incisos III e IV o retomante deverá comprova
ser proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão
na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula
do mesmo.
Da Locação
para Temporada
Art. 48. Considera-se
locação para temporada aquela destinada à residência
temporária do locatário, para prática de lazer, realização
de cursos, tratamentos de saúde, feitura de obras em seu imóvel,
e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e
contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não
mobiliado o imóvel.
Parágrafo único.
No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará
do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis
e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador
poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis
e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas
no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo
ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição
do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a
locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível
pagamento antecipado do aluguel dos encargos.
Parágrafo único.
Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá
denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou
nas hipóteses do art. 47.
Da Locação
não Residencial
Art. 51. Nas locações
de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá
direito à renovação do contrato, por igual prazo,
desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito
assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários
ou sucessores da locação; no caso de sublocação
total do imóvel, o direito à renovação somente
poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando
o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para
as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe
a pertencer o fundo do comércio, o direito à renovação
poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida
a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio
sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação,
desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito
à renovação do contrato estende-se às locações
celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos
previstos neste artigo.
§ 5º Do
direito à renovação decai aquele que não propuser
a ação no interregno de um ano, no máximo, até
seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização
do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. O locador
não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que
realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação;
ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o
valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para
transferência de fundo de comércio existente há mais
de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
§ 1º Na
hipótese do inciso II, o imóvel não poderá
ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação
também envolvia o fundo de comércio, com as instalações
e pertences.
§ 2º Nas
locações de espaço em shopping centers, o locador
não poderá recusar a renovação do contrato
com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário
terá direito a indenização para ressarcimento dos
prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança,
perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio,
se a renovação não ocorrer em razão de proposta
de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no
prazo de três meses da entrega do imóvel, não der
o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder
Público
ou que declarou pretender realizar.
Art. 53. Nas locações
de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias
oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente
poderá ser rescindido:
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na
posse com título registrado, que haja quitado o preço da
promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário,
pedir o imóvel para demolição, edificação
licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de
cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54. Nas relações
entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão
as condições livremente pactuadas nos contratos de locação
respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta
Lei.
§ 1º O empreendedor
não poderá cobrar do locatário em shopping center:
a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b"
e "d" do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos
que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do
habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2º As
despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento,
salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas,
podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de
classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55. Considera-se
locação não residencial quando o locatário
for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus
titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais
casos de locação não residencial, o contrato por
prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente
de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição
do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas
condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato
de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por
escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para
desocupação.
DAS DISPOSIÇÕES
GERAIS
Art. 58. Ressalvados
os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas
ações de despejo, consignação em pagamento
de aluguel e acessório da locação, revisionais de
aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á
o seguinte:
I - os procedimentos tramitam durante as férias forenses e não
se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações
o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro
houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou,
na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários
vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV- desde que autorizado no contrato, a citação, intimação
ou notificação far-se-á mediante correspondência
com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou
firma individual, também mediante telex ou fac-simile, ou, ainda
sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código
de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito
somente devolutivo.
DAS AÇÕES
DE DESPEJO
Art. 59. Com as modificações
constantes deste Capítulo, ações de despejo terão
o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação
em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária
e desde que prestada a caução no valor equivalente a três
meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I),
celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas,
no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação,
contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão
do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo de locação para temporada,
tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta
dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na
locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta
a locação, celebrada com o locatário.
§ 2º Qualquer
que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência
do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo
como assistentes.
Art. 60. Nas ações
de despejo fundadas no inciso N do art. 9º, inciso IV do art. 47
e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá
ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso
registrado.
Art. 61. Nas ações
fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47,
se o locatário, no prazo da contestação, manifestar
concordância com a desocupação do imóvel, o
juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação,
contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade
pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento
sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer
dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade;
caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Art. 62. Nas ações
de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá
ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios
da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo
discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação
requerendo, no prazo da contestação, autorização
para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo
e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que
vencerem até sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em
dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar
disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial
até quinze dias após a intimação do deferimento,
se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando
a diferença, o locatário poderá complementar o depósito
no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão
prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a
quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença
deverão ser depositados à disposição do juízo,
nos respectivos vencimentos, podendo locador levantá-los desde
que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da
locação e cobrança dos aluguéis, a execução
desta pode ter início antes da desocupação do imóvel,
caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único.
Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já
houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente
anteriores à propositura da ação.
Art. 63. Julgada procedente
a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta
dias para a desocupação voluntária, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º O prazo
será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância
houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III
do art. 9º ou no § 2º do art. 46.
§ 2º Tratando-se
de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público,
respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um
ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida
com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se
de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias
oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados
e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com
fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o
prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação
e a sentença de primeira instância houver decorrido mais
de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 4º A sentença
que decretar o despejo fixará o valor para o caso de ser executada
provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas
hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e
IV do art. 9º, a execução provisória do despejo
dependerá de caução não inferior a doze meses
e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizados até a data
do depósito da caução.
§ lº A caução
poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos
autos da execução provisória.
§ 2º Ocorrendo
a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente
o despejo, o valor da caução reverterá em favor do
réu, como indenização mínima das perdas e
danos, podendo este reclamar, em ação própria, a
diferença pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo
assinado para a desocupação, contado da data da notificação,
será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força,
inclusive arrombamento.
§ 1º Os
móveis e utensílios serão entregues à guarda
de depositário, se não os quiser retirar o despejado.
§ 2º O despejo
não poderá ser executado até o trigésimo dia
seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou
irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66. Quando o
imóvel for abandonado após ajuizada a ação,
o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
DA AÇÃO
DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO
Art. 67. Na ação
que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação
mediante consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos
pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar
os aluguéis e acessórios da locação com indicação
dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será
intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito
judicial da importância indicada na petição inicial,
sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações
que vencerem durante a tramitação do feito e até
ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o
autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador
receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando
quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento
das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de direito
que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria
de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar
do pagamento;
d) não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar , o réu poderá, em reconvenção,
pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória
ou da diferença do depósito inicial, na hipótese
de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no
prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta,
com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença.
Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações,
elidindo a rescisão da locação, mas imporá
ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação
dos pedidos de rescisão da locação e cobrança
dos valores objeto da consignatória, a execução desta
somente poderá ter início após obtida a desocupação
do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer
momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda
controvérsia.
DA AÇÃO
REVISIONAL DE ALUGUEL
Art. 68. Na ação
revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á
o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código
de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar
o valor do aluguel, cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento,
o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor
ou nos que indicar, fixará o aluguel provisório, não
excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde
a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a
audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel
provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada
a contestação, que deverá conter contraproposta se
houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará
a conciliação e, não sendo esta possível,
suspenderá o ato para a realização de perícia,
se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
§ 1º Não
caberá ação revisional na pendência de prazo
para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo
2º e 57), ou quando tenha sido estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2º No
curso da ação de revisão, o aluguel provisório
será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel
fixado na sentença retroage à citação, e as
diferenças devidas durante a ação de revisão,
descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão
pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado
da decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1º Se
pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no
contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento
do aluguel.
§ 2º A execução
das diferenças será feita nos autos da ação
de revisão.
Art. 70. Na ação
de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de
desocupação, que será executado mediante expedição
de mandado de despejo.
DA AÇÃO
RENOVATÓRIA
Art. 71. Além
dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo
Civil, a petição inicial da ação renovatória
deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.
51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram
sobre imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições
oferecidas para renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar
e, quando não for o mesmo, com indicação do nome
ou denominação completa, número de sua inscrição
no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço
e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão
e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer
caso e desde logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação
aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge,
se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor,
em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único.
Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel
ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como
litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária
ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação;
na primeira hipótese, precedente a ação, o proprietário
ficará diretamente obrigado à renovação.
Art. 72. A contestação
do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo
real do imóvel na época da renovação, excluída
a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições
melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos
I e II do art. 52).
§ 1º No
caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta,
as condições de locação que repute compatíveis
com o valor locativo real e atual do imóvel.
§ 2º No
caso do inciso III, o locador deverá juntar documental da proposta
do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação
do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.
Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica,
aceitar tais condições para obter a renovação
pretendida.
§ 3º No
caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá
trazer prova da determinação do Poder Público ou
relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa
de valorização que sofrerá o imóvel, assinado
por engenheiro devidamente habilitado.
§ 4º Na
contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir,
ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar
a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não
excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos
hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5º Se
pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no
contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento
do aluguel.
Art. 73. Renovada
a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos
serão executadas nos próprios autos da ação
e pagas de uma só vez.
Art. 74. Não
sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de
até seis meses após o trânsito em julgado da sentença
para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75. Na hipótese
do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a
indenização devida ao locatário em conseqüência
da não prorrogação da locação, solidariamente
devida pelo locador proponente.
DAS DISPOSIÇÕES
FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 76. Não
se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.
Art. 77. Todas as
locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente
à vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas
por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.
Art. 78. As locações
residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência
desta Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado,
poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze
meses para a desocupação.
Parágrafo único.
Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável
do aluguel, atingido o preço do mercado, a denúncia somente
poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data
da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à
data da vigência desta Lei.
Art. 79. No que for
omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código
de Processo Civil.
Art. 80. Para os fins
do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações
de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de
menor complexidade.
Art. 81. O inciso
II do art. 167 e o art. 169 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de
1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:
"Art.167...........................................................................................
II- ..................................................................................................
16) do contrato de
locação, para os fins de exercício de direito de
preferência."
"Art 169 .......................................................................................
III - o registro previsto
no nº 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista
no nº 16 do inciso II do art.
167 serão efetuados
no Cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação
de qualquer das vias do contrato, assinado pelas Partes e subscrito por
duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos
proprietários e o locador."
Art. 82. O art. 3º
da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido
do seguinte inciso VII:
"Art. 3º
...........................................................................................
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida
em contrato de locação."
Art. 83. Ao art. 24
da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido seguinte
§ 4º.
"Art. 24. ..........................................................................................
§ 4º Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas
ordinárias do condomínio o locatário poderá
votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."
Art. 84. Reputam-se
válidos os registros dos contratos de locação de
imóveis, realizados até a data da vigência desta Lei.
Art. 85. Nas locações
residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto
a preço, periodicamente e indexador de reajustamento, vedada a
vinculação à variação do salário
mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:
I - dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada
em vigor desta Lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior,
em relação aos contatos celebrados, após cinco anos
de entrada em vigor desta Lei.
Art. 86. O art. 8º
da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte
redação:
"Art. 8º O sistema financeiro da habitação, destinado
a facilitar e promover a construção e a aquisição
da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor
renda da população, será integrado:"
Art. 87. (VETADO).
Art. 88. (VETADO).
Art. 89. Esta lei
entrará em vigor sessenta dias após sua publicação.
Art. 90. Revogam-se
as disposições em contrário, especialmente:
I - o Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934;
II - a Lei na 6.239, de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a Lei nº 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei nº 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei nº 7.538, de 24 de setembro de 1986;
VII - a Lei nº 7.612, de 9 de julho de 1987; e
VIII - a Lei nº 8.157, de 3 de janeiro de 1991;
Brasília, em 18 de outubro de 1991; 170º da Independência
103º da República.
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